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购买泰国房地产需要知道的事情

购买泰国房地产需要知道的事情

面对现实,新加坡人热爱房地产。没有多少冷水可以消灭他们对财产,旅行和食物的热情。

新加坡人最喜欢的度假胜地通常集中在澳大利亚,泰国和马来西亚。

新加坡人喜欢澳大利亚的天气,自然和空间,他们喜欢马来西亚的地理位置和美食,泰国则喜欢曼谷,曼谷的购物,价格便宜可口的美食,泼水节,酒吧和夜店,世界一流的海滩胜地以及真正的泰式按摩。

新加坡的高生活成本很大程度上是由于新加坡政府的高地价政策。REITS提高租金,零售商将成本转嫁给消费者,停车场提高费用,医院病床比酒店套房贵。许多新加坡人无力在新加坡退休。新加坡人也负担不起生病,他们只能承受死亡。没有足够的安全网和基本的医院护理。有些人想以便宜的医疗费用和宜居的城市条件在曼谷或马来西亚退休。

购买泰国房地产需要知道的事情

新加坡太贵了–无法忍受!!!

许多新加坡人秘密或公开地告诉我,他们不喜欢国民服务(National Service,NS),并且永远不会为从未照顾过他们的这个国家而战。这是主观的,我将不参与辩论。他们还渴望离开新加坡,在一个便宜的国家退休,也许在伊斯坎达,也许是槟城,有人说普吉岛和曼谷。考虑到新加坡现在是世界上生活成本最高的国家,甚至日本也可能比新加坡便宜。

在新加坡,购买第二或第三套房产的首付实在令人望而却步,因为第二套房产的最高住房贷款为估价的50%,第三套房产的估价为40%。秘密地或不是秘密地,新加坡人想拥有自己的度假屋或只是买房并从新加坡退休。

您需要了解曼谷房地产的15件事是什么?

  1. 曼谷是泰国国王

曼谷是一个发展中的城市,拥有800万注册居民,包括大曼谷地区在内的1000万注册居民。占泰国人口的13%(2016)。

曼谷是灵长类动物的城市。灵长类动物城市是主要的城市,是该国的政治,金融和人口中心,而该国内部没有任何对手城市,因此它具有举足轻重的重要性。

  1. 曼谷市是东盟第二大城市

到2025年,曼谷仍将是GDP排名第二的东盟地区城市(麦肯锡未来互动地图的全球城市,

据估计,到2025年,印度的人均收入将达到51,000美元,是仰光的7.5倍,胡志明市的3.2倍,河内的4倍,马尼拉的3.2倍,雅加达的2.5倍和新加坡的0.55倍。

简而言之,曼谷对整个国家都很重要。在泰国,没有竞争对手可以挑战曼谷。在东盟内部,除了作为城市州的新加坡外,曼谷还是东盟第二大城市。曼谷将是一个相对富裕的城市。

如果城市人口和人均收入在增长,这会对您的房地产投资产生什么影响?

  1. 曼谷人口仍在增长

曼谷市预计到2025年将增长到1100万注册居民。

曼谷的房地产价格随着泰国经济的强势而上涨。泰国财政实力雄厚。许多地区跨国公司在投资柬埔寨,缅甸,老挝或越南之前,都将曼谷作为地区总部和垫脚石。

  1. 人流就像高潮和低潮

作为刚刚吃过晚饭的胖子,体重增加。第二天早上,他的体重下降了。曼谷是一样的。

白天(2016年),曼谷可能有多达1500万人,而登记的曼谷居民约为800万,大都市曼谷则为1000万。

这意味着每天有500万人进出曼谷。早餐期间,堵车现象与草莓酱一样普遍。

  1. 外国人住房贷款

外国人目前无法从泰国银行获得贷款,但是他们可以从服务泰国房地产市场的新加坡银行获得泰国房地产贷款。但是,适用总债务偿还率(TDSR)。尽管一些泰国银行可能会向外国人提供贷款,但它们非常严格。

许多新加坡人把我们的股权期限的贷款,以购买泰国财产。

  1. 富裕的泰国人喜欢住在有地住宅,但在曼谷市中心购买豪华公寓

由于每天通勤时间长,有钱的泰国人经常在曼谷市中心购买豪华的公寓,以避免交通拥堵。他们只在周末回家到郊区的有地住宅。

有钱的泰国人对公寓市场的高端奢侈品有需求。

除了外国人和外籍人士外,大多数买家都是富裕的当地人,这提供了一定的稳定性,因为当不利因素浮出水面时,他们不太可能退出市场。

  1. 外籍人士喜欢住在曼谷市中心

外籍人士喜欢住在曼谷市中心。他们喜欢夜生活,酒吧和俱乐部。他们也留在市中心以避免交通阻塞。

  1. 来自曼谷市中心的中等收入泰国人被迫

随着曼谷市中心的价格越来越昂贵,中等收入的泰国人正逐渐远离城市。随着曼谷人口,财富和地位的增长,曼谷市区的房地产价格不太可能下降。

中等收入的泰国人可以在市区以外的地方租用或购买,但不在曼谷市区。大众捷运系统(MRT)和BTS空中列车带来的额外便利意味着,中等收入的泰国人有能力通过在城市附近租房或在附近的地铁站或地铁站附近购买一个来减少通勤时间。

中等收入的泰国人要么上下班,要么在曼谷市中心以外的地方租房,要么在曼谷郊区的车站附近购买。大多数人只在周末回到郊区的有地住宅。

  1. 租金收益和良好的租户池

除了资本增值外,还希望获得健康的租金收入的投资者最好选择受租户欢迎的地点。最好让这些租户包括本地人和外籍人士,以免过分依赖任何特定群体。

根据世邦魏理仕的报告(世邦魏理仕,参考文献1),在曼谷租赁住宅物业且每月租金超过20,000泰铢的住户中,有90%以上是外籍人士。Bt20,000约合S $ 770(基于S $ 1:Bt26)

因此,较低的风险选择是从曼谷市中心进一步迁出,从而获得良好的本地和外籍租户组合。

  1. 外籍人士和当地泰国人喜欢住在地铁站和地铁站附近

外籍人士和当地泰国人在BTS轻轨以及地铁站附近寻找共管公寓,由于交通拥堵,每天都有很多人从郊区到曼谷通勤,泰国人当地人甚至对住在火车站附近更加着迷。

外籍人士在BTS轻轨,工作场所和学校,商店和饭店等设施附近寻找公寓。

外国人和外国人追捧的地点在中央商务区,特别是在素坤逸1-63和2-42,沙吞和中央隆比尼之间的素坤逸路,特别是两居室和三居室(CBRE,参考文献1)。

该地区拥有现代购物中心,例如The EmQuartier,21号航站楼,Emporium购物中心和K村,以及豪华酒店,如悦榕庄,曼谷W酒店。

  1. 豪宅和超级豪宅发展–独树一帜

该地区一些著名的新豪华开发项目包括  Marque Sukhumvit,一个147个单元的豪华开发项目,将于今年12月竣工; MahaNakhon塔,这是77层标志性的混合开发项目,由德国人设计。根据开发商Sansiri的说法,建筑师Ole Scheeren以及98 Wireless,其中住宅单元的平均价格为每平方米Bt550,000。

丽思卡尔顿酒店公寓的单元将占据MahaNakhon的23-73层,从两居室到五居室不等,价格都在110万美元以上。

根据DTZ的研究(参考文献2),2016年第一季度曼谷高档公寓的使用率为69.8%,而2015年第四季度为60.8%。2016年第一季度新推出的高档公寓的平均售价为每平方米272,770泰铢,同比增长9.15%。

据戴德梁行(DTZ)称,对于超级豪宅,平均单位售价在每平方米250,000泰铢以上,而豪宅的平均售价应在17万至25万泰铢之间。

这些标志性单位的租金是否足够高以证明高房价?标志性物业的租金收益率往往较低,因为租金无法赶上。

  1. 更多跨国公司迁往曼谷

毫无疑问,随着越来越多的跨国公司以更好的联系以及区域经济增长的方式迁往曼谷,价格将继续上涨。

截至2016年,曼谷A级办公空间短缺,租金上涨,办公楼价格也在上涨。这看起来将对其他属性段产生连锁反应。

  1. 从长远来看,甲级主要城市的收益率往往较低

随着大型开发人员倾向于建设标志性项目,并且这些项目往往附带许多便利设施,而且价格很高。无论住所的美丽程度如何,房客可以支付多少租金都有上限,因此昂贵的住所会导致租金收益下降。在良好位置上建造良好的开发项目能否带来更好的租金收益?

与许多国家/地区一样,新建建筑物时漂亮又漂亮,但是随着建筑物的老化,建筑物会贬值。曼谷尚未完全了解折旧建筑物的价格影响。

越来越多的世界级标志性建筑确实倾向于以国际价格规范为基准,而不是以本地价格规范为基准,这些建筑可能会开始抬高黄金地段及周边地区的地价。

如果您提早购买,较低的收益率往往会给您带来资本收益。

  1. 地铁和BTS轻轨站附近的价格飞涨

通常,在地铁站或BTS轻轨站200m至300m范围内的开发项目要比整体市场更好。交汇处附近的发展预计将更加受欢迎。

近年来,像Chewathai Public 这样的精品开发商也开始在曼谷市区的黄金地段以及附近的交汇处建造,例如Taopoon立交(紫色线与蓝线相交)。

许多开发商已经在该省启动了一些项目,以利用紫色线的建设的预期需求,紫色线是贯穿曼谷和暖武里的公交系统。(曼谷邮报,参考文献2)

即使在BTS或MRT附近的公寓开发很受欢迎,但就潜在的资本增值而言,与BTS / MRT互换相比,它们也可能显得苍白。这与新加坡相似,新加坡的地铁换乘枢纽周围的物业随着商业活动的兴起而变得昂贵。

高力国际(Colliers International)研究副总监苏拉谢克·孔切普(Surachet Kongcheep)指出,紫线沿线的项目价格从每平方米37,500泰铢至140,000泰铢不等。(Colliers,参考3)

紫线(Purple Line)将于2016年8月通车,人们对此的兴趣预计会增加。(Colliers,Kongcheep,参考文献3)

  1. 曼谷的奇怪现象与房地产价格有关

在曼谷,两个并排开发的房屋在看似相似的属性下可以定价不同。在某些情况下,一个开发甚至可能是其旁边另一个开发价格的两倍。

许多开发项目都是根据开发质量,材料类型,设计和开发项目中的便利设施来出售的。与新加坡相比,在河谷地区,每平方英尺售价为1600美元,土地成本很容易达到1000 psf,建筑成本可能为350 psf,开发商保证金为250 psf。土地价格占售价的50%以上。例如,在曼谷,开发项目可能为Bt20,000psf(S $ 1,Bt26,S $ 769),而建筑成本可能是Bt5,000psf(S $ 1,Bt26,S $ 192),边际成本为Bt5,000psf(S $ 192,S $ 192)没有S $ 1:Bt26),因此土地价格占总售价的百分比通常会小于40 -50%。

超豪华的配件,便利设施,独特的设计都有助于提高开发成本并因此提高售价。

因此,重要的是不仅要选择合适的位置,而且还要着眼于设计,所用材料的质量,便利设施,装饰,家具和配件。这些可能会严重影响房地产价格。

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