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在泰国买房|泰国租赁权VS永久产权

在泰国买房|泰国租赁权VS永久产权

泰国租赁与永久产权-决定如何在泰国拥有财产可能会令人困惑

在泰国买房|泰国租赁权VS永久产权

您是否是外国人正在考虑在泰国购买独立式住宅,公寓或其他建筑物的物业?作为华欣活跃的房地产经纪人,我们结识了来自世界各地的人们,这些人具有不同的文化和社会经济背景,每个人都有自己的理由或愿望来到泰国。有些人选择搬到这里退休,因为他们的退休金使他们在泰国比在自己的祖国更舒适(有时甚至是奢侈)的生活方式。

其他人之所以搬到这里,是因为他们有工作或职业要求将他们搬到东南亚,泰国是一个很好的出行地点。泰国被许多西方人视为非常安全的国家,并且是养育家庭的好地方。

一些购买者希望度假或度假物业逃避其本国的严冬。无论您出于什么理由搬到泰国并购买房屋,都必须了解您在这个美丽的东南亚国家/地区拥有房地产的选择。

购买公寓时,您应该知道,只要公寓开发项目已将至少51%的建筑物分配给泰国,外国人就可以以自己的名义在泰国拥有永久产权的公寓房。如果特定公寓开发项目中的外国配额达到49%,则唯一的其他选择是通过租赁或通过泰国公司拥有公寓单位,但这通常会削弱公寓所有权的优势。

关于土地所有权,只允许泰国公民以自己的名义拥有永久地契。房屋或构筑物可以由外国人拥有,但不能由土地拥有。外国人有两种选择土地所有权的途径:通过土地局合法认可的注册租赁协议租赁土地;或通过持有该土地作为注册资产的泰国公司的永久所有权。在确定哪种方法最适合您和您的财产需求之前,必须仔细考虑这两种土地所有权方法的利弊。

稍作备份,如果您信任的泰国配偶或泰国家庭成员,显而易见的选择是以您的配偶或家庭成员的名字注册土地。就配偶而言,法律不允许已婚夫妇注册该土地的租赁协议。对于已婚夫妇,泰国配偶可以以他/她的名义拥有土地,外国配偶可以与泰国伴侣共同拥有房屋。如果另一个泰国家庭成员不是配偶,则可以在区域土地办公室登记土地租赁协议。

租赁所有权| 在泰国拥有房屋的最常见方式

如果没有您信任的泰国配偶,泰国孩子或其他泰国家庭成员或朋友,那么您将需要仔细考虑哪种土地所有权方法适合您。当前,最常见的是租赁。在这种情况下,您房屋(物理结构)所在的土地以泰国公民或泰国实体的名义拥有。

在土地局购买物业后,您和土地出租人将在土地所有权证或泰语中的“ Chanote”背面注册30年的租约。该租赁协议已被泰国政府确认为担保权利,可防止土地出租人在租赁期间试图否定,取消或以其他方式干扰您对土地的合法占用。

通常,大多数租赁协议将允许占用土地总计90年。在撰写本文时,泰国法律仅将30年的租赁视为可以在土地局正式注册的最大租赁期限。最初的30年租赁是泰国政府的一项担保权利,土地承租人是该土地的合法占用人,不能剥夺其使用权或占用权。

剩余的2 x 30年的租赁期限(60年)是承租人和泰国出租人共同商定的法律合同中的合同义务。泰国政府并没有正式保证这两个另外的30年期限,直到在随后的每个新的30年期限开始时重新注册它们为止。

也就是说,从统计上讲,大多数房主拥有房产超过30年;平均拥有期约为5年。因此,很可能您会在前30年的租约期到期之前出售房屋。常问的三个问题是:

  • 当我接近30年租约的期限时,我的财产价值会降低吗?
  • 我房子的买家会获得全新的30年租约吗?
  • 我可以将房屋卖给泰国买家吗?

上面问题的答案取决于您的租赁合同的原始结构,这就是为什么聘请优秀,可信赖的律师和房地产经纪人以确保您的租赁协议尽可能最有利的原因非常重要。在最佳情况下,您的租赁协议应考虑以下内容:

  • 如果您的购买者是外国人,则您的租赁协议应允许新的外国购买者以新的30年期限重新注册该租赁(非终止租赁)。这样可确保您的财产价值不会随着您接近租赁到期期限而减少。
  • 您的租赁协议应允许泰国买家购买房屋和土地永久业权。这将需要取消租赁合同,并将土地转让给泰国买主(个人或泰国公司)。

永久所有权| 通常只保留给泰国公民…

如果您是喜欢拥有房屋和土地永久业权的外国人,则可以选择通过泰国公司购买土地永久业权。这种工作方式是律师或簿记员将以您为公司的大股东和常务董事的身份创建一家泰国公司。

外国人最多可拥有一家公司的49%的股份,其余51%的公司之间的份额至少为2名泰国人。外国人仍然可以拥有多数股权,并且可以作为公司的唯一签字人担任常务董事,这可以使外国人控制公司。

许多外国人喜欢公司所有权路线,因为他们认为这比土地租赁提供了更好的保护,并拥有实际的所有权。但是,作为一家公司,您将需要提交年度税款并准备资产负债表,会计师或簿记员必须为您提供此资产负债表。每年费用约为12,000-20,000泰铢。建议不要在这家公司上交易,因为如果/当您决定出售财产时,这会使税收情况复杂化。

泰国的房地产税| 哪种所有权可以省钱?

这将我们带入下一个主题:税收。仅当您的新买家同意在购买泰国公司完好无损的情况下,通过泰国公司拥有财产才对税收有利。这意味着买方购买了您在泰国公司的股份,并取代您成为大股东。

本质上,财产不会转移到公司之外,因此从技术上讲,土地办公室不会转移所有权。因此,房屋和土地的税费和转让费将不适用。这样可以节省大量资金,但是同样,这仅在您的房地产购买者同意在您现有的泰国公司的结构内购买房屋和土地的情况下适用。

如果您通过泰国公司拥有物业,而您的购买者不希望购买该公司,则将征收房屋和土地的税款和转让费,就像从一个实体到另一实体的任何销售转让一样。但是,如果卖方是个人,则应按累进税率计算税款;这意味着个人拥有财产的时间越长,税金就越低。这对于拥有财产5年或更长时间的个人是有利的,因为不再征收特别营业税(评估财产价值的3.3%)。

如果卖方是泰国公司,则不论所有权的期限长短,将始终适用特殊营业税。这意味着,如果买方通过泰国公司购买了财产,但又不想接管公司所有权,那么卖方的税负将会更高。

总之,租赁所有权和永久所有权都有利弊。每种方法在安全性和风险方面都有其优点和缺点。与经验丰富的房地产经纪人和律师交谈是收集可靠信息的最佳方法,这将帮助您做出最适合自己特定需求的明智决定。暹罗协会房地产始终可以与潜在买家讨论所有权问题。请随时与我们联系,我们很高兴与您分享我们的知识和经验。

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