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泰国房地产所有权购买者指南

泰国房地产所有权购买者指南

请让我们沉迷于一个自我服务(但真实)的开场白:如果您打算在泰国投资房地产,那么您应该采取的第一步就是选择一名优秀的律师!您将需要一份值得信赖的指南来帮助您浏览相关的泰国法律程序,其中一些程序可能很复杂。向您开放的有关法律途径的一些背景信息可以帮助您选择最佳途径。

以下是泰国财产所有权的基本原则的摘要,这将使外国人对投资泰国财产的想法更加清晰。

我可以购买土地/财产吗?

这通常是外国人提出的第一个问题。尽管泰国法律(《土地法》)禁止外国人在泰国拥有土地,但是外国人可以通过多种方式有效拥有或控制土地,并且仍然遵守泰国现行法律。以下三个过程是最常见的:

1.通过泰国有限公司购买土地

以泰国公司名称购买土地/财产是希望在泰国获得永久业权土地权益的外国人的普遍选择。

为了遵守泰国法律,在泰国公司中的股权必须至少为51%的泰国(即多数),而外国股权最多为49%。在过去的几年中,发展了被提名人的股份(即泰国股东被简单地命名为在公司中没有经济利益并赋予外国股东加权表决权的个人),是一种让外国人控制公司事务的方式。但是,泰国政府现在对由提名泰国股东设立的泰国公司采取了镇压措施,从而改变了最初的公司设置。您的律师可以与您讨论实际情况。

2.租赁权益的登记

注册租约相对简单,易于获取和注册。可以以您自己的名义持有和注册长期租约(不需要公司)。外国人可以在泰国租借土地,最长期限为30年,可以选择续租30年。在土地租赁处注册的租赁在整个租赁期内一直有效,无论永久业权所有人出售还是以其他方式转让该永久业权。但是,即使所有者可能同意租赁协议中的续约条款,目前仍不确定是否可以对永久所有权的购买者/继承者执行这项权利。当然,如果出租人是一家公司,并且公司的出售是相对于原始出租人持有的土地,

与土地相反,外国买家可以拥有自己名字注册的房屋所有权,尽管他仅拥有其所拥有土地的租赁权。

3.公寓

外国人可以自己的名义拥有公寓,但外国人所拥有的公寓开发单位面积的总数不得超过49%。一旦外国配额满了,外国人就只能租用共管公寓,这些租约可以向土地局注册,就像已经解释过的土地一样。外国人也可以建立泰国公司并获得单位的永久业权。上面提供的与泰国公司购买土地有关的说明也适用于此。

泰国房地产所有权购买者指南

土地所有权分类

在寻找泰国财产的过程中,找出土地的所有权等级非常重要。
以下是对您将在泰国发现的一些土地权的简要说明,这些土地权适合购买或租赁,可用于建造房屋,公寓或共管公寓。
Chanote – Nor Sor 4 Jor是唯一可以描述为真正的土地所有权契据的文件,因为它单独确认了土地所有权。对该土地进行了准确的调查,并相对于国家调查网格进行了绘制。地面上设置的唯一编号的标记桩标记了其边界。可以将土地细分为较小的地块。这是目前最好的标题。

Sor 3 Gor也不表示土地占用者拥有土地的权利,但不授予实际所有权。实际上,ChanoteNor Sor Sarm Gor之间几乎没有区别。

通常对土地进行准确的勘测,并将每个地块与该区域的主要勘测图和相应的航空照片进行交叉引用。地面上设置的唯一编号的标记桩标记了其边界。可以将土地细分为较小的地块。第二好的标题,因为它可以很容易地升级到Chanote标题。

Chanote –和Nor Sor 3 Gor是仅有的可以拥有注册所有权或租赁权的土地所有权。低于这些土地所有权的任何土地都不建议用于外国投资。在某些情况下,升级到Chanote将使土地受这些较低等级的“所有权”的约束,这些所有权也适用于外国投资。

律师的职责-尽职调查和合同

选择财产后,您的律师将代表您进行尽职调查。将在土地局进行搜索,以核实所有者的身份以及是否对该财产有任何产权负担。您的律师还将检查对该物业的访问权限,即是否有通往该物业的公共或私人道路?如果是私家路,您的律师将需要确保在完成购买后,在土地局的相关契据上标上奴役(注册通道)。

就合同而言,通常在买卖双方之间达成一项保留协议,根据该协议,买方将支付保证财产的押金(通常为5%至10%)。在保留协议中将规定一个期限(通常为30天)以进行尽职调查。如果尽职调查令人满意,则买卖双方将继续签署买卖协议。如果尽职调查不能令人满意,则买方可以撤回并退还其押金。

作为买家,请务必确保您的律师在签署《预订协议》之前先进行检查并批准该协议。过去,在某些情况下,买家在没有法律咨询的情况下签署了预订协议,随后在尽职调查结果不令人满意时,便难以收回押金。

如果尽职调查令人满意并且签署了《买卖协议》,则您的律师将在转让完成后前往土地局,以确保将财产转让给您的公司名称(如果是租赁,则为您的个人名称),并同时支付余额购买价格。

购买土地需要支付什么费用?

购买土地时,基本上需要支付两种费用:首先,你的律师费。大多数律师对于购买土地和财产都有标准费率,因此请确保您要求他们提供收费表。您将要支付的第二组费用是在土地转让时在土地办公室。这些是:

购买土地的土地办公室费用:

特定营业税–实际购买价格的3.3%;
转让费–土地评估价值的2%(按土地部/内政部最低标准);
预扣税–实际购买价格的1%。
处置不动产的公司必须从收益中扣除1%的税款。累进额度适用于个人从不动产取得的资本收益。

土地办公室注册租赁费:

登记租金/租赁金额的1.1%。

泰国不征收资本利得税(与许多国家不同),财产的预提税是可替代的。尽管可能希望卖方支付预提税,但实际上并非总是如此,它实际上取决于谈判中达成的协议。通常情况下,土地办公室的费用在买卖双方之间分担50/50。

泰国土地测量系统

您会经常听到泰国人和外国人谈论“ rai”。泰国的土地由Wah,Ngan和Rai进行测量。以下是一个简单的转换表;

1 Wah = 4平方米= 42.7平方英尺
1 Ngan = 100 Wah = 400平方米4,277平方英尺
1 Rai = 400 Wah = 1,600m²= 17,109ft²1
英亩= 2.5 Rai = 4,000m²= 42,772ft²1
公顷= 6.25 Rai

有什么风险?

与购买任何土地或房屋一样,无论在何处购买,总会有涉及的风险。您的律师将帮助您识别并最小化它们。

例如,该物业是否在已完成的开发中?如果不是在已完成的开发中,则可能的完成时间是多少?开发项目已经建设了多长时间?是否有可能永远无法完成?将提供什么样的施工保修– 1年,2年,5年?谁会是我的邻居?附近还有其他建筑开发计划吗?水源在哪里?有足够的电力供应吗?谁来管理公共设施,例如安全,垃圾收集,班车服务?目前该物业是如何拥有的?

摘要

建议您考虑在泰国购买房地产时寻求房地产专家的建议,就像您回国一样。泰国有律师事务所提供合格的法律咨询。我们希望您会选择DFDL。

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