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网传“泰国曼谷转售公寓没有投资价值”,你相信吗?

老公寓的单价虽然较低,但通常面积颇大,很多一房一厅甚至都有80~120平方米,所以总价也并不便宜。其次,老公寓的户型通常不是很好

在曼谷购买全新的期房公寓,无疑为投资客和自住者提供了诸多优势。其中包括:较低的首付比例,以及在交房过户之前赚取资本增值。(注:由于曼谷的市场规范度更高、开发商实力更强,所以通常曼谷公寓比泰国其它城市公寓的首付比例要更低。)然而随着曼谷市中心(Downtown Bangkok)新开盘期房公寓的售价持续上涨,许多泰国买家已开始重点考虑购买转售或二手现房公寓用于自住。

自2018年四季度以来,二手公寓市场的需求量有所增加。由于二手现房公寓的售价通常比新开盘期房公寓的售价更便宜,所以买家可以用相同的资金购入更大的房屋面积。二手现房公寓通常比新开盘期房公寓具有更高的性价比。

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1越新的楼盘售价越贵

这一点与国内截然相反。

在国内,同地段上,现房住宅的售价通常高于期房;有楼龄的住宅,市场价也不会比周边的新住宅便宜很多。而在曼谷,即便是同一地段,不同公寓之间的差价也可能会十分巨大。

截至2018年三季度,曼谷市中心现房公寓的总供应量为145,350套,售价介于55,000泰铢/平方米~350,000泰铢/平方米,具体价格决定于档次、楼龄,以及楼盘的维护状况。

而曼谷市中心新开盘高档期房公寓的售价高达300,000泰铢/平方米~600,000泰铢/平方米,此外,新开盘期房公寓的面积通常比现房公寓要更小。

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通常,曼谷全新期房公寓的售价往往比周边现房公寓的售价更加昂贵(基于每平方米),尤其是与该地段上较老的公寓相比。这是由诸多因素造成的,其中最为关键的因素是地价连年上涨导致开发成本骤增,以及公寓的产品定位、档次和人们对公寓的要求越来越高,如楼盘外观、室内装修、配套设施种类等等。

非常在意租金回报的投资者,更适合购入较新的现房(竣工仅两三年),或刚竣工的全新现房、即将竣工的准现房。因为在同一地段上,通常现房比新开盘的期房的单价要更加便宜,为什么呢?因为现房的开发成本要比期房更低,数年前的土地成本、建造成本、人工成本、工程技术成本等,都要比当下新建一个新公寓的总成本要便宜很多,这还不包含通货膨胀。在同一地段上,售价更低的房产通常能带来更高的租金回报。

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2如何甄选有优势的准现房

“转售”有两类:短期炒房客转售出的,尚未竣工和过户的期房、准现房公寓;以及已竣工并已过户的现房公寓。客户通常更喜欢购买准现房公寓,因为还没有过户,价格更有优势。

首先,选一个土地供应枯竭在即的地段,如Phrom Phong、Ploenchit、Chidlom、Thonglor,因为这代表了今后区域内新建的高层公寓的数量将非常有限,当供不应求之时,就是房价上涨之时;或选一个虽然土地供应不少,但没什么新公寓开盘的、靠近市区核心区域的地段,如Thailand Culture Center,因为当今后区域内开始大肆发展、兴建新公寓之时,最早的公寓在转售价格上将最具竞争力,但前提是公寓的地块要足够优良和难以被取代,比如抢占了最紧邻捷运站的地块。

建议避开最受中国人喜爱的Rama 9这类区域内正疯狂开盘的地段,因为新开盘数量巨大、转售公寓数量也很巨大,加之土地供应也不少,区域房价已趋于白热化,现在购入有些为时已晚,错过了最佳时机。

其次,选一个户型稀缺并抢手的房间(如一层楼只有少量几套),“物以稀为贵”就是这个道理;或景观特别出众的朝向,如泳池景观、花园景观、开阔无遮挡的城市景观、公园景观等等,不必太计较东西南北,泰国是没有四季之分的,更不会吹寒冷的东北风,一年到头都须开空调降温,因此“景观为王”才是真谛。

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再者,如果房间的稀缺度并不高(户型、楼层、景观都比较普通),那就着重于转售价格——选低于整栋楼市场均价的实惠房源。如果一个公寓的转售价格低于其它同类房源的转售价格,这样的转售房源就不要错过,毕竟价差才是普通房源保持竞争力的杀手锏。

最后,只要中低楼层的景观没有比高楼层的景观有本质上的巨大差别,就没有必要花大价钱购买高楼层的转售房源,除非转售价格相对来说比较实惠。比如:18楼卖750万泰铢,35楼卖785万泰铢,那么选择35楼则是更好的选择;而如果35楼卖到了850万泰铢,那便可以直接pass掉。

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3转售公寓究竟有没有投资价值?

或许你会想,转售公寓已经被卖方赚过一笔,但你或许没有想过,只有开发商公开预售前的私享VVIP预售价最为便宜(注意:普通客户是拿不到VVIP资格的),正式开盘一段时间后开发商的定价通常会高于转售价,为什么?因为开发商的价格永远都是跟着整个一手房市场的增幅而上涨的,而转售价是由卖方定的,可高可低,有讨价还价的余地,特别是那些拿到了VVIP预售价的转售房源会比开发商待售房源的售价要低不少。

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至于即将竣工的准现房转售房源,同样具有投资价值。为什么?还是因为转售价是由卖方定的,可高可低,有讨价还价的余地,很多卖方心不黑,两三年时间内也就赚个几十万泰铢,几十万泰铢很多吗?已经很良心了好吗!同地段上新开盘期房的售价可远不止才贵出几十万泰铢唷。

除此之外,准现房看得见摸得着,甚至可以走进房间内实际去感受户型到底好不好、景观到底怎么样,而不用全靠想象,比预售时纯粹卖图纸或只有样板房可看要更加实在和可靠。

投资要有良好的心态,钱是赚不完的,也不可能从始至终自己都在净赚。永远记住——只要转售现房公寓的转售价格低于开发商同户型、同楼层、同朝向的售价(仅限于开发商还未售罄的情况下);低于或持平整栋楼平均的转售价;或低于同地段上同时期(比如五年内)其它公寓的均价,不管卖方盈利多少,都是不错的投资。

4老公寓更具投资优势?

答案:不一定。

老公寓的单价虽然较低,但通常面积颇大,很多一房一厅甚至都有80~120平方米,所以总价也并不便宜。其次,老公寓的户型通常不是很好,空间规划较差,窗户也比较小(基本没有全落地窗),房间的净高也偏低,外加公寓的配套设施大多已经陈旧、老化或已经“跟不上时代”,所以无论是自住还是今后出租,老公寓都难以满足当今人们对居住品质的要求,在租赁和转售市场上也都面临重重压力。

此外,老公寓的维护成本也较高,不仅房间内或许需要全面翻新,大楼维修基金或许也需二三次地补交。

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当然,并不是所有的老公寓都不适合购买。楼盘设计没有过时的、配套设施没有落伍的、户型良好采光超卓的、物业维护较好、折旧较少的老公寓仍可在考虑范围内。一般情况下,可考虑购买的中档至中高档公寓的楼龄不应超过5~8年;奢华至超奢华档次公寓的楼龄则可拉长至10年甚至更久。

5年也是一个比较好的公寓转售时机。交房过户5年之后,不仅交易税费降低了不少,还获得了5年期的租金回报以及资本增值。

最后,需要注意的是,购买现房公寓也就意味着需要一次性付清全款。

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