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日本在8个主要城市的办公室空缺率不足1%

日本在8个主要城市的办公室空缺率不足1%

根据世邦魏理仕(CBRE)的数据,东京的全职办公室空缺率在2019年第三季度保持不变,为0.7%。在本季度完工的10座新建筑中,有3座仍然有少量空置空间。在此期间,集团公司合并办公场所和建立新办事处的公司也挤满了几个大型单位。协同工作的操作员也很活跃,确保了总计8,000坪以上的空间。

日本在8个主要城市的办公室空缺率不足1%

尽管公司间仍然强烈要求搬迁到更大的场所并建立新的办公室,但世邦魏理仕还观察到一些租户正在考虑迁往相对便宜的地区/建筑物,以避免在续租时大幅增加租金。本季度见过几个这样的例子。同时,在租金相对较高的地区,租户腾出的空地开始出现在市场上。在丸之内/大手町地区,A级空缺率环比上升0.6个百分点。

东京全等级写字楼租金环比增长1.7%,至每坪22,870日元,甲级租金也环比增长1.1%,至38,350日元。尽管在低于现行市场水平的地区租金在上涨,但丸之内/大手町地区的租金却持平。

计划在2020年完成约200,000坪新A级办公空间。截至2019年9月,预租进展顺利,租户释放率超过80%。但是,许多签署预租合同的租户正在从现有建筑物中搬迁。在国内经济放缓或下滑的风险越来越大的情况下,二级空缺已经开始出现,这种趋势预计将在未来继续下去。因此,世邦魏理仕(CBRE)预计,明年甲级写字楼的租金将下降2.9%。

世邦魏理仕咨询与交易服务(办公室)执行董事高野加志郎(Takashi Katono)评论说:“租户决定搬迁到新物业的建筑物在现有租户中占据了空置状态,而房东的中心位置较少或普通设施现在提供相当长的免租期,以确保替换租户。”

大阪市场

大阪全等级空置率在2019年第三季度为0.9%,这是自1993年世邦魏理仕的调查开始记录该数字以来首次降至1%以下。本季度,许多租户都在寻求确保空间的位置,而不管位置或等级如何。由于日益严峻的市场条件,全等级租金自2008年以来首次升至13,500日元-14,000日元,目前距离2008年第一季度的历史高位14,080日元不远。

大阪甲级写字楼的空置率环比上升0.1点至0.3%。尽管环比略有增加,但目前的租户查询极为活跃,本季度出现的空缺预计将很快得到填补。大阪A级租金环比上涨1.8%至每坪25,650日元。在供需条件趋紧的情况下,未来几个季度租金可能会进一步攀升。世邦魏理仕(CBRE)预测,明年甲级写字楼租金将上涨4.3%。

世邦魏理仕咨询和交易服务(办公室)关西办事处高级总监英夫秀夫(Hideo Oue)评论说:“最近几个月出现了几项新的开发计划,计划于2020年代中期竣工。但这不会缓解租户的需求。对于空间需求的即时需求,这对于租户计划其大阪长期办公策略是个好消息。直到最近,目前尚无解决目前空间短缺的前景,但现在有变化的迹象。”

名古屋市场

名古屋全等级空置率在2019年第三季度保持不变,为0.9%。一些小型单位空置,而在有大单位的建筑物中,空间被租户合并房屋或被迫搬迁其现有建筑物所占据。尽管租户对升级设施和搬迁到更大的场所有强烈的需求,但仍然缺乏可用空间。因此,本季度完工的建筑物几乎全部被占用。即使在由于租户搬迁到公司拥有的建筑物而终止了大单元租赁的一栋建筑物中,潜在的租户也会迅速对可用性作出响应。

名古屋全等级租金本季度环比增长2.8%至每坪13,480日元。A级租金比上一季度增长1.5%,达到每坪27,300日元,2007年第四季度创下的历史高位27,350日元,很可能会在一年内超过。

由于名古屋的新供应将继续很少,因此市场状况将保持紧张。因此,世邦魏理仕(CBRE)预计,来年A级租金将上涨2.6%。

世邦魏理仕名古屋办事处咨询与交易服务(办公室)主任宫崎淳一(Junichi Miyazaki)评论说:“占领者的需求依然坚挺。当偶尔的空间开放并进入市场时,多个租户会迅速做出反应,竞争会很激烈。”

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