1. 泰途攻略网首页
  2. 海外房产资讯

意大利最完整的购房指南

意大利最完整的购房指南

最近,在浏览互联网时,我发现许多文章解释了如何在意大利购买房地产,包括购买过程的运作方式。我对阅读这些文章非常感兴趣,但是阅读的内容越多,我对他们所倡导的内容就会感到困惑。

意大利最完整的购房指南

例如,许多网站指出,要在意大利购买房屋,您必须聘请律师。真?如果是这样,那公证人呢?为什么公证人的角色从未得到解释?有时,甚至没有提到公证人。

采购建议呢?那不是必须的吗?
购买意大利房屋需要多少定金?

我很难找到这些信息!因此,为消除混乱,我将在下一篇文章中尝试回答这些问题和其他问题。

但是,在继续之前,我首先要提一件事:在意大利购买的每处房产都是独一无二的。每个房子都有自己的历史,所有卖方和买方都有自己的需求。考虑到这些事实,很明显每次购买都可能与其他所有购买不同。

尽管如此,在意大利购买几乎所有物业时仍遵循标准协议。这就是我将在下面解释的内容。

购买流程如何运作

目录

  1. 房地产经纪人
  2. 公证人
  3. 律师
  4. 房屋要出售需要什么文件?
  5. 购买建议
  6. 初步协议
  7. 最终成交
  8. 在意大利购房的税费

房地产经纪人

如果您是不会说意大利语但决定在意大利购买房屋的外国人,则可能需要联系会说英语的房地产经纪人(或多个)。或者,如果幸运的话,您可以找到说自己母语的房地产经纪人。

根据法律规定,意大利的房地产经纪人必须在当地商会注册,并在mediazione中持有一张称为“ paterino di agente di affari”的特殊身份证。您应该要求任何声称自己是注册房地产经纪人的人在mediazione中向您展示其affairino di agente di affari,以便您可以验证他们是否属实。还应该注意的是,意大利法律要求代理商为保护客户而购买责任保险

您将与房地产经纪人一起参观许多房屋。最终,当您找到自己梦想中的财产时,就可以出价。

公证人

在这一点上,一旦找到了要购买的房屋,最好选择公证人,该公证人将在您的房地产购买中完成交易。

什么是公证人?

在意大利,买房时必须有公证人。签署购买合同的是公证人。更具体地说,公证人是公职人员。本质上,他们是专门从事公共事务的律师。

要获得专业执照,公证人必须拥有法律大学学位,并在公证处度过18个月的培训。最后,他们必须进行非常困难的公开考试。如果他们通过了这项考试,则可以访问意大利的公证人名册。如果没有,他们将不得不再接受18个月的培训,重复这一周期直到考试通过。

在意大利,是由买方支付公证费以及与购买相关的所有税金。因此,结识公证人是一个好主意,公证人将对您要购买的财产进行所有法律检查,最终由谁来盖章。

您可以从意大利的公证人名册中选择任何公证人。但是出于明显的原因,您选择的公证人应该位于您的预期房屋所在的城镇附近。公证人(或其助手之一)说英语也是有利的。

律师

您需要律师在意大利购买房产吗?

不可以在意大利买房,您不需要律师

意大利人在购房时从不聘请律师,因为公证人会进行法律检查,写最终契约(可能还有初步协议),拥有代管银行帐户以收取购房所需的钱和税收,向政府缴纳转让税,并将契约登记到Agenzia delle Entrate

换句话说,是公证人盖章了最后的契约。没有公证人,根本不可能在意大利买房

仅当您进行非常复杂的购买时,才可能需要律师的帮助。在这种情况下,您可以聘请律师进行公证人未监督的检查。或者,如果您是在没有执照的房地产经纪人的帮助下购买房屋的,或者由于某种原因您不信任您的房地产经纪人,则可能需要聘请律师

房屋要出售需要什么文件?

房地产经纪人将在您和卖方之间进行价格谈判。然后,一旦达成价格协议,他们将向公证人提供与房屋有关的所有必要文件。

在大多数情况下,公证人将需要提供五份文件:

  1. Atto diprovienza(房屋所有权)
  2. 房子的平面图
  3. Visura catastale(房屋的地籍文件)
  4. Attestato迪prestazione ENERGETICA(能源证书)
  5. 如果房屋是1967年9月以后建造的,则具有建筑许可
  6. 卖方和买方的身份证明文件:护照和税代码(您的房地产经纪人将为您免费提供税代码;此过程不会花费很长时间)

也可能需要更多文件,特别是如果房子被土地包围

公证人收到所有必需的文件后,他们将进行几次其他搜索,以确保房子没有登记的债务,抵押,贷款等。他们还将检查过去20年的房子名称,以便跟踪所有权历史记录,并确保第三方不能要求房屋所有权。

优秀的房地产经纪人应仅以完美的顺序列出具有所有必要文档的属性。房屋应该准备好(或几乎准备好)出售。这是显而易见的原因。自然,房地产经纪人不想花钱上市和宣传无法出售的财产。此外,他们不想浪费自己的时间(或客户的时间)就无法出售的财产开始谈判。因此,一位优秀的房地产经纪人以前曾看到过他们所宣传房屋的文件,并且他们知道这些财产可以合法出售。

在某些情况下,文档可能会出现一些小问题。例如,平面图最终可能与房屋的实际布局略有不同。但是,在大多数情况下,补救措施相对简单。例如,在上述情况下,卖方将仅需要更新平面图,以使其完全符合房屋的实际布局。

在此阶段,房地产经纪人将充当公证人和卖方之间的协调人,要求卖方提供公证人要求的所有文件。

一旦公证人获得了所有必要的文件并完全满意,他们将签发一份估价书,其中包括他们的费用和买方在最后签字日必须支付的购置税。转让税支付给公证人,公证人在登记契据时将其转让给政府。

在此过程开始之前,您必须已经签署了购买建议书或初步合同,以表明您对购买的真正承诺。这些文件说明如下。

购买建议

收购提议是在地产商以书面形式传达给卖家你打算购买的财产在一定价格和一定量的时间内签订合同。在双方签字之前,购买提议不具有约束力

作为房地产经纪人,如果买方说英语,我将用英语和意大利语写出购买要约。如果您的房地产经纪人不会说英语,则应请您选择的翻译家进行翻译。

购买建议的主要目的是留出时间进行一些初步的尽职调查,并确保卖方在特定日期之前不会尝试将财产出售给其他任何人。例如,假设您要对房子进行调查。公证人不需要为盖章而进行调查,因此这不是强制性的步骤。但是作为买家,可能会很方便地知道您要购买的房屋的结构状态。因此,在这种情况下,购买要约的成功结束将取决于调查的结果。如果调查结果不令人满意,则卖方必须将定金退还给您,即买方。

如果您要申请抵押贷款,购买建议也很重要,因为它使您有时间申请抵押贷款而不会失去房屋。

您的购买报价需要少量的保证金-例如1.000,00或2.000,00欧元。如果房屋的文件不完整或您所要求的条件不能满足,则必须退还这笔款项。

购买建议是强制性的吗?

购买建议是购买过程中的一个步骤,在认为不必要时可以跳过。以房地产经纪人的经验,我经常跳过此步骤-通常出于以下原因之一:

  1. 我几乎总是准备好所有必要的文件供公证人使用,因此我已经知道它们已经准备好进行拍卖。
  2. 阿布鲁佐(Abruzzo)的市场发展不是很快,因此潜在买家通常有时间进行调查,而不必担心梦想中的房子会被卖给其他人。
  3. 我们的客户是现金付款人,因此他们通常不需要时间来获得必要的资金。
  4. 通常,卖方不想参与可能最终无济于事的合同。

初步协议

购买过程的第二步是初步协议

接受口头或书面要约后,您将获得令人满意的调查结果,公证人已检查了所有房屋证件并提供了最终估价,您已准备好所有资金并准备购买,这是在您将继续进行初步合同。在意大利语中,此文件称为compromesso或conlimto preliminare

初步合同说明了有关该物业的所有正式数据,包括商定的价格,成交日期,押金,现有抵押,包括的物品(家具和固定装置)以及需要解决或履行的所有其他合同要点。

初步协议可以由您的房地产经纪人签署。我们通常以两种语言写初步协议:英语和意大利语。如果您的房地产经纪人不会说英语,则可以让您选择的翻译员翻译初步协议。初步协议也可以由您的公证人撰写。

一般而言,签署初步协议与在公证处最终签署之间的时间间隔为两到三个月。

经各方签署后,初步协议将成为具有约束力的文件,随后必须支付房产总价的10%作为首付款。请记住,如果买方要求在初步合同签署和最终签署之间等待较长的时间,则卖方可能需要更高的预付款。

当各方签署了初步协议并支付了约定的押金时,房地产经纪人必须根据意大利法律在当地税务局进行注册

如果买方退出交易,他将向卖方损失定金。另一方面,如果卖方不履行合同,他将不得不向买方支付双倍的货款。

最终成交

至此,当签署了初步协议并支付了定金时,公证人将开始写最后的契约或原告。最终契约的签署是购买过程的最后一步。必须在公证人面前的公证处签名。

如果您不打算在结案时在场,则应授权他人代为签署。此人可以是您的房地产经纪人,公证员的助手,朋友或您信任的意大利其他任何人。如果您打算在会议闭幕时出席,但您不会流利的意大利语,则仍需要将授权书交给讲意大利语的人,以便他们可以代表您行事。

否则,如果公证人允许,您可以任命翻译人员将书名翻译为英文,以便您在文件上签名。在这种情况下,翻译人员必须在签字时在场以充当口译员。请记住,并非所有公证人都会同意这一点;因此,请务必询问您的公证人其特殊政策是什么。

毫无疑问,找到会说英语的公证员对您有利。这不仅使您可以直接向公证人提出任何问题,而且您也无需雇用翻译或翻译。此外,您的公证人将在您结束购买新财产时向您解释最终签署的每一步

您需要意大利银行帐户才能购买意大利房屋吗?

不需要。不必拥有意大利银行帐户即可在意大利购买房屋。您的公证人可以将资金存放在托管帐户中,并根据需要向卖方付款。

话虽如此,您肯定会最终希望建立一个意大利银行帐户,以便您可以更轻松地支付水电费和与维护财产相关的其他费用。

在意大利购房的税费

除了房子的价格,您还必须支付额外的税费。

您需要支付的税款包括

  • Impota ipotecaria –土地注册税
  • Imposta Catastale –地籍税
  • Imposta di registro –注册税或印花税

前两项税项的费用各为50欧元。

第三种是imposta di registro,是您需要向政府支付的主要税款。imposta迪registro计算房子的地籍价值,而不是它的售价。登记册的确定取决于您购买房屋的主要住所还是度假屋。如果您要购买房屋作为度假屋,则将房屋的地籍价值的9%收取imposta di registro的费用。另一方面,如果您以主要居所的身份购买房屋,则将按房屋的地籍价值的2%收取imposta di registro的费用。

请记住,如果您要购买房屋作为主要居住地,则公证员会在您的销售契据上注明。从这一点(签署日期)开始,您将有18个月的时间申请购买的房屋的居留权。如果您不这样做,政府将要求您拥有额外的税收,另加罚款。获得居留身份后,请记住,您每年至少需要在房屋上花费185天。

除了上面列出的三种税款之外,您还必须考虑其他几种费用,包括:

  • 公证费
  • 代理费
  • 验船师费(如果您决定进行一项调查)
  • 笔译/口译费(如果您决定聘请笔译/口译员)
  • 律师费(如果出于任何原因需要律师帮助)

代理费通常是房屋总价的3%或4%,由卖方和买方共同支付。通常,对于价格低于100.000,00的廉价物业,最低收费为3.000,00欧元。

公证费一般在700欧元至1.000欧元之间。

除了每笔费用外,还要考虑22%的增值税 *。

在这些费用中,增加250,00到300,00欧元之间的费用,以注册您的初步协议。

最后要注意的是,如果您购买被土地包围的房屋(例如橄榄树,葡萄园,果园或只是一个大花园),则必须考虑到意大利的土地按其地籍税的19%征税。价值。因此,如果您购买的土地面积很大,请准备好花更多的钱购买“ imposta di registro”。

* 在意大利购买房屋的增值税:

  • 如果您是从开发商那里购买的房子用作租赁物业,则需要缴纳10%的增值税。如果将同一所房屋用作您的主要居住地,则只需要缴纳4%的增值税。
  • 另一方面,如果您是从私人卖方而不是从公司购买房屋,则不必支付增值税

原创文章,作者:泰国买房网,如若转载,请注明出处:http://www.socalama.org/zixun/1400.xml

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注