1. 泰途攻略网首页
  2. 海外房产资讯

在欧洲购买房地产是明智的投资吗?

在欧洲购买房地产是明智的投资吗?

房地产投资策略师波尔·罗伯特·坦森斯(Pol Robert Tansens)说:“保持现实并继续前进。”

经过一段时间的财产和经济危机之后,近年来欧洲房地产市场表现强劲。国际投资者仍然看好前景,推动多个欧洲房地产市场进入2019年进一步增长。即使在英国,尽管脱欧后的不确定性很大,伦敦和伯明翰等大城市仍处于上升轨道。但是在欧洲购买房地产对投资者有多大吸引力呢?而且,更重要的是,在目前的气候下,投资者能否期望房地产投资获得丰厚的回报?

担任法国巴黎富通银行(BNP Paribas Fortis)房地产投资策略主管 ,Pol Robert Tansens在财富管理领域拥有专业知识。他分享了对欧洲主要房地产趋势的见解;加上国际买家可以选择在欧洲投资房地产的前景。

在欧洲购买房地产是明智的投资吗?

法国巴黎富通银行

BNP Paribas Fortis拥有专门的驻外机构和驻外人员团队,是比利时国际人士值得信赖的银行合作伙伴。您甚至可以在到达该国之前,就可以开设一个帐户,获得租金担保并远程设置保险,并获得在比利时定居的专家建议和指导。最好的部分?BNP Paribas Fortis的专用高级优惠对外籍人士是免费的。

为什么房地产投资者仍然涌向欧洲?

就在几年前,每个人都在预言欧洲的终结,尤其是欧洲大陆的终结。但是,随着投资者涌向市场,我们仍然看到房地产价格不断上涨。柏林,里斯本,都柏林,鹿特丹和萨格勒布都是经历高速增长的欧洲城市。

但是,欧洲的房地产市场,无论是商业的还是住宅的,实际上都非常昂贵。考虑到危机高发,房地产资产以极低的房地产收益进行交易;这使得属性的潜在价值非常高。那么,一个经济仍处于适度增长,通货膨胀率仍然很低的大陆,尽管增长虽然缓慢,但又有可能继续吸引全球投资者吗?

答案很简单:所有这些都与欧洲中央银行(ECB)的货币政策有关,并且与房地产无关。欧洲央行实行宽松的货币政策,人为地将利率维持在较低水平;2019年7月25日,他决定继续对他们保持不变在0.00%,0.25%和-0.40%,持续必要长的时间。因此,投资者除了投资房地产外没有其他可能性。买入股票可能会太冒险,因为它们波动很大,而且考虑到收益率仍徘徊在非常低的水平,债券价格昂贵。

即使价格昂贵且收益率不高,房地产仍然可以提供现金收益率或百分之几的净租金收入;与其他资产的零利率相比,回报率很高。但是,从某种意义上说,欧洲央行的货币政策支撑房地产价格也很危险。

现实情况是,一些新兴市场正面临着增长率下降,动荡,商品价格下降以及货币波动的麻烦。来自新兴市场的富裕投资者之所以转向欧洲,是因为由于这些问题,他们不得不多元化。对于一个十年前完全被投资者注销的大陆,这些投资者现在正在欧洲投资。

我们一直在预测的一切恰恰相反。总体而言,房地产市场表现良好,国际资本大量流动。从本质上讲,房地产等同于有担保的债券,例如,如果您在德国的主要房地产市场中购买,房地产尤其如此。但是在欧洲任何地方,您仍然有可能拥有更好的经济和更高的通胀率,从而对您的投资产生积极影响。这是欧洲大陆和复苏中的房地产市场表现如此出色的主要原因。

您在国外购买房地产时应该担心通货膨胀率低吗?

一些投资者询问通货膨胀的缺乏以及它是否仍然重要。基于我们一直以以下观点出售房地产的理解:由于通货膨胀,您的投资将始终受到保护-这是一种对冲保护措施。但是,今天我们没有通货膨胀,或者,如果只有通货膨胀,那就只有百分之几。当投资者询问是否仍然重要时,答案是肯定的。

截至2019年6月,欧元区的通货膨胀率目前为1.3%,预计未来几年不会大幅飙升。如果通货膨胀由于某种原因而进一步恢复,那么房地产投资商可能会从中受益,因为除了其投资价值可能上升外,租金合同通常会像在英国那样被索引并定期进行向上审核。

对于房地产投资者而言,持续,长期缺乏通货膨胀将是个坏消息。但是在通缩的情况下,我们还会看到资产价值下降,这也不是好消息。通货膨胀仍然很重要,我们希望在未来几年中将通货膨胀率保持在2%的健康水平,不过,正如欧洲央行行长德拉吉(Mario Draghi)所说,我们必须耐心等待。

欧洲的利率将会如何?

多年来一直预计会有更高的利率,但每个人都错了。利率仍然很低(至多只能稳定下来),但肯定不会显着上升。欧洲现在处于利率大多低于1%的情况。

没有任何通货膨胀,收益或潜在利润将不会增加。尽管如此,投资者知道如果今天购买,他们将以非常低的借贷成本受益于融资。这种趋势几乎在世界各地都在发生。住房市场非常受欢迎,因为每个人都试图在抵押贷款利率如此之低的同时为抵押贷款融资或再融资以购置房屋。

许多投资者询问人为的低利率:他们会持续多久?再过一年,也许是两年?没有人能确定,但​​是我们确实知道利率会再次上升。然后,我们可能会遇到严重的市场问题;如果您购买的房地产(无论是商业还是住宅)的低收益率为3%至6%,那么即使提高1-2%的收益也会严重影响您的利润回报。

为您的房地产融资时,应以固定利率进行。买家不应该考虑以浮动利率进行融资,因为除了危险之外,利率如此之低,为什么还要考虑浮动利率?这不再是必需的。

即使以后利率上升,您的借贷成本也将是固定的。此外,如果通货膨胀率上升,您的借贷成本将保持上限,而租金收入可能会随通货膨胀率上升;这就是房地产投资者将来可以赚钱的方式。广告

欧洲房地产投资者可以期望什么样的回报?

在欧洲的核心市场,回报率有望为正,但偏低。您可能不会每年赚10%到15%,但是您可能会每年赚几个百分点的现金回报。实际上,投资者的重点应该放在现金上,而不是在资本收益上,因为核心住宅市场已经很昂贵了。但是,如果您要购买近期历史上较为麻烦的市场,例如西班牙(尽管复苏非常迅速)或希腊,那么如果经济继续改善,您可能有机会获得资本收益。

商业市场是类似的:您在既定的办公室和零售市场中购买,并期望在资本收益有限的情况下获得大约4–6%的现金回报,或者在复苏中的市场中购买。这可能包括南欧和中欧,也许是爱尔兰和中欧,以及欧洲国家中更多的区域性城市;尽管风险更高,但回报可能更高。

欧元目前相当稳定,截至2019年7月,欧元兑英镑汇率为1.12,而美元兑美元汇率为0.90。许多国家的房地产对于外国人来说仍然基本上便宜,如果欧元突然升值,投资者可能会从中受益。

欧洲房地产的需求量非常大,这是一个有趣的资产类别。不过,正如我想说的那样,投资者不应高估自己的回报期望,他们应该“切合实际并继续前进”。

风险与稳定的房地产:投资房地产的最佳地点在哪里?

一方面,我们拥有几乎没有危机的核心,成熟的房地产市场。另一方面,伦敦和巴黎等欧洲主要首都被视为房地产的避风港。例如,英国,法国和德国占据了大部分投资额,在2016-17年度之前占交易的70%以上,仍然是投资者的首选。南部欧洲的某些邻国以及北欧和中欧的一些国家在本世纪初的市场更加动荡,但现在正在增长。

英国物业

迄今为止,英国已经度过了英国退欧不确定性的威胁,伦敦继续经历强劲的需求和对其最佳股票的竞争。Crossrail和HS2等铁路项目正导致对伯明翰,艾塞克斯和伯克希尔等地区的投资增加。同时,曼彻斯特和东北地区也从数百万英镑的投资项目中受益。

投资法国

在法国,巴黎继续吸引大量投资,租金收益率在3-4%之间。随着2024年巴黎奥运会和大巴黎(目前是欧洲最大的交通基础设施)的出现,预计情况将保持强劲。在更南部,里昂正在经历强劲的经济增长和创造就业机会,这产生了对房地产的需求。

德国房地产

现在,许多人认为德国是2019年投资的最佳国家之一。事实上,柏林,汉堡,法兰克福和慕尼黑等主要城市正在将房地产投资的最佳地点排在前十名。到2020年,所有四个城市的租金可能会增长6-7%。

投资者有可能在成熟的欧洲市场上投资非常昂贵的房地产-但这是低回报的有担保投资-或投资于价格下跌但正在回升的市场。愿意承担更多风险的投资者可能会获得更高的回报,但并非没有赌注。

在欧洲其他地方,北部,南部,东部和中部都有兴起的区域,为愿意承担更多风险的投资者提供了良好的机会。在意大利,米兰和罗马都从不确定性中恢复过来,并看到庞大的国家投资推动了经济增长。在经历了一段不稳定的时期之后,西班牙也正在崛起。马德里和巴塞罗那的空置率均下降,主要租金上涨。在荷兰,阿姆斯特丹和鹿特丹等城市的租金涨幅高于预期。这很可能会继续。

在该大陆的更北端,瑞典绝对是一个值得关注的国家。2018年GDP增​​长2.7%,投资增长17%。房地产投资者可以利用低利率在斯德哥尔摩等城市投资房地产。

中欧和东欧的几个城市也值得一看。过去两年来,捷克共和国的布拉格经历了商业地产的热潮。在波兰的边界,华沙正在发生发展。这引起了鹰眼投资者的注意。似乎正处于繁荣期的另一个城市是罗马尼亚的布加勒斯特。例如,2018年的投资几乎是2017年的五倍。

欧洲现在正在为防御性和机会主义的投资者提供机会。我们看到混合的投资者–那些在核心市场上投资并期望获得百分之几回报的投资者,以及那些在欧洲国家投资以从房地产市场复苏中受益的投资者。

您应该考虑高风险投资而不是稳定投资吗?

归根结底,这取决于您要进行哪种投资,您要承担多少风险以及您希望获得多少回报。在更多新兴房地产市场进行高风险投资可能是一项有益而又令人兴奋的冒险。但是,您应该彻底研究任何潜在的投资,并且只投资准备损失的资产。如果事情没有按预期进行。

您还应该花一些时间研究其中涉及的内容。虽然恢复中的市场上的房地产价格可能较低,但在国外购买任何房地产之前,您需要做一些主要工作。除了外国人购买财产的法律规定外,每个国家都有自己的文书工作和行政要求;这会增加交易时间和金钱。例如,在西班牙,法律没有强制西班牙公证人披露所有信息,因此您将需要指示律师进行其他工作,以确保例如建筑许可有效且没有任何隐性费用附加(例如,共同的社区费用)。

在欧洲购买房地产之前,您应该了解什么?

每个国家都有您需要检查的财政影响,如下所示:

  • 您必须支付什么地方税;
  • 如果您要支付资本收益;
  • 死亡时财产会发生什么变化;
  • 是否需要支付遗产税。

未来几年,您的房地产投资净收益可能会下降。毕竟,可以合理地假设税收,收费和成本会在欧洲许多国家/地区上涨。实际上,税收在增加,例如在荷兰,某些抵押贷款减免措施正在减少。

这不应成为放弃在欧洲购买房地产的理由;迄今为止,尽管税收增加,但仍未阻止投资者购买房地产。但是,它可以吞噬您的回报,投资者应该提前知道这一点。

但是,借贷成本非常低,抵消了这些财政问题的负面影响。这是为什么在许多稳定的欧洲国家中,房价稳定下来或大幅上涨的主要原因。就像德国和其他许多市场一样。

需要注意的另一个区别在于欧洲大陆和英国等盎格鲁撒克逊欧洲之间。在欧洲大陆,租户得到了更多的保护,如果您遇到问题并上法庭,这可能是一个漫长的过程。例如,如果他们停止支付房租,可能很难驱逐他们。与美国不同,在英国的影响较小。

投资者应考虑在欧洲哪些类型的房地产以获得更高的回报?

欧洲住房市场的主要趋势是购房者寻找较小的住房。他们不再选择购买豪华别墅。毕竟,这些都是昂贵的购买和维护。特别是有钱的老人,但他们常常无法应付庞大的房屋。另一方面,年轻人没有钱,但不愿意花费时间维护大型物业。因此,我们看到豪华住宅有更多空缺,大型别墅主导了市场。

取而代之的是,老年人宁愿出售他们的房屋,然后将其投资于较小的豪华公寓,以欣赏美景。他们愿意在没有太多工作的情况下将大量资金投入五星级公寓。

即使年轻人没有足够的钱,父母也常常愿意提供帮助。例如,如果他们只是将其存入银行,由于利率约为零,因此他们将获得很少的回报。如果父母想帮助孩子,他们可能会考虑投资购买更小,更实惠的住房。现在这是我们社会的关键。

这不仅是一种财务趋势,而且是一种社会趋势。因此,房地产开发商和投资者应考虑中等大小或更小的房屋和公寓。他们还应该研究节能的物业,这显然是世界各地的大生意。这种“小趋势”在未来几年甚至还会加速。甚至力争拥有最好,最高和最长的建筑物的迪拜,也致力于建造较小的公寓和房屋。

买入租赁投资如何?

在过去几年中,随着越来越多的房地产被视为投资对象,这种趋势加速了。甚至有家庭在欧洲购买房产作为第二套房子,意在寻找房客。

如果您确实出租了买房出租物业,扣除费用后,租金收益率可能净值为2%至4%。作为回报,这还不算太高-甚至偏低-但今天,一切都是相对的。如果我们将其与长期公司债券的1%收益率进行比较,则至少可以通过购买租赁物业来允许投资者以较高收益率获利。

但是,您需要小心,因为租户可以离开或决定停止付款。如前所述,这在欧洲大陆可能会出现问题-因此不一定能保证这些租赁流。但是,如果您在正确的位置购买正确的房屋,并且找到租金高的租户,与债券或其他资产类别相比,您可以获得更好的回报。今天的人们正在这样做。

这种趋势将加速发展-除非利率突然上升-甚至在法国巴黎富通银行,我们也越来越多地看到向家庭提供新贷款以资助第二套住房的情况。

原创文章,作者:泰國買房網,如若转载,请注明出处:http://www.socalama.org/zixun/1471.xml

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注