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美国房地产对中国买家失去吸引力

美国房地产对中国买家失去吸引力

经济因素导致需求下降

在过去的10个月中,加利福尼亚州硅谷的房地产经纪人贝琴(Bai Qin)一直没有来自中国的客户,而中国曾经是她的主要业务来源。

美国房地产对中国买家失去吸引力

库比蒂诺ACEQ投资集团总裁秦说:“我们在2016年和2017年的业务表现最好。每天都有来自中国买家的咨询,我们的微信帐户每周都有10多个新订阅者。” “现在那些日子已经一去不复返了。”

根据美国全国房屋协会(National Association)的一份报告,在中国富裕人士十年来增加对美国住宅购买的投资(连续七年成为国际买家的最大比例)之后,在截至3月的12个月中,购买量暴跌了56%。房地产经纪人。

在此期间,中国买家在美国购买了价值134亿美元的房地产,而去年同期为304亿美元。报告显示,紧随其后的是加拿大人,他们购买了总价为80亿加元的房屋。

NAR的首席经济学家劳伦斯·云说:“包括美元走强,中国经济增长放缓和资本管制在内的经济因素无疑阻碍了一些中国买家。”

“但是,贸易紧张局势的言论日益增加,也可能削弱了人们对在美国购买汽车的信心,以及未来是否会实施旅行限制的不确定性。”

中国最大的国际房地产网站聚外网(Juwai)预测,明年中国在美国购房者的数量将继续下降,到3月份,估计总数将降至100亿至120亿美元。

据该网站称,第一季度中国人对美国房地产的询价同比下降了27.5%,过去五个季度中有四个季度下降了。

加利福尼亚是中国在美国进行住宅投资的最大目的地,正在感受到这种冲击。

加州房地产经纪人协会资深经济学家兼研究主管奥斯卡•韦(Oscar Wei)表示,该州的趋势不像NAR报告所描绘的那样“剧烈”。他说:“与去年相比,中国买家在国际买家中的比例有所下降。”

他说,中美之间贸易紧张局势造成的不确定性,以及由于人民币贬值导致房屋价格上涨的因素,在不确定性中起到了作用。

美国政府威胁要对几乎所有中国制造的商品加征关税,包括对价值3,000亿美元的进口商品加征关税,对价值2500亿美元的中国商品加征25%的关税。但由于担心经济影响,政府已将部分关税推迟到下个月。

魏说:“关税将导致居民消费价格上涨。最终,当您出现通货膨胀时,它将影响整体价格,不仅影响消费者价格,还影响房屋价格。这将影响人们的购买意愿。”

他说,对房地产价格下跌的担忧可能会阻止潜在的中国买家,并导致他们等到达成贸易协议。

同时,美元走强使美国购房者对中国买家的价格更加昂贵。根据NAR报告,从去年3月起的12个月中,美元兑人民币升值了1%。

魏伟说:“即使房价保持不变,随着美元走强,也需要花费更多的人民币来买房。” “现在中国买家的成本更高了,这是我们所看到的贸易不确定性之上。”

他说,过去两年来加州的房价总体上一直在上涨,而且房屋的负担能力不如以前。他说:“中国买家可能正在考虑推迟购买,并等待几年,看看价格是否会下降。”

Juwai公司首席执行官兼董事Carrie Law提到了反华政治言论,对签证处理和关税的压制。她在最近的CNBC报告中说:“这削弱了中国对美国房地产需求的一些主要驱动力,包括为在美国学习的学生购买房屋以及该国作为安全投资目的地的声誉。”

Juwai认为,良好的教育制度一直是促使中国人在美国购买财产以使其子女能够在大学学习的主要因素。

但是随着两国之间紧张关系的加剧,由于对所谓的知识产权盗窃的担忧,中国学者和学生面临着越来越多的美国对间谍活动的指控以及严格的审查。

今年,美国取消了许多与政府有联系的杰出中国学者的签证,而日益严格的审查也推迟了对中国学生的签证。美国国务院的数据显示,与2016年相比,去年中国向海外签发的美国签证数量减少了近1.3万。

一位在北京寻找加利福尼亚地产并要求匿名的公司高管表示,由于政治环境对中国人来说“不利”,他对现在的投资持谨慎态度。

他说:“房子是我女儿毕业后的房子。但是安全是我最大的担忧。我听说加拿大对海外学生实行有利的移民政策,因此我们正在寻找更多选择。”

拥有30多年经验的洛杉矶房地产经纪人Keith Lo说:“据媒体报道,签证问题使越来越多的中国人感到他们在美国不受欢迎。这削弱了他们对美国的兴趣。国家,因为他们现在有许多其他选择,例如澳大利亚和新西兰。”

硅谷房地产经纪人秦说,美国和中国于2014年推出的10年签证在一定程度上促进了销售,因为她的许多客户都购买了度假屋物业。当时,他们可以毫无困难地在两国之间旅行。

随着情况的变化,她的一些进入美国市场的客户遇到了麻烦,他们联系了她,将自己的房屋出售给市场。由于越来越多的客户无法再住在他们的房屋中,秦先生开始了另一项业务-房屋租赁管理。

空置房屋

越来越难获得签证,再加上被拒绝入境美国,导致更多的房屋在华人较多的地区空置,例如洛杉矶县的圣盖博谷。

空置房屋促使阿卡迪亚市(Arcadia)要求打算保留其房屋空置的业主向至少两名经纪人披露其联系信息,原因是他们抱怨房屋没有达到社区标准。

加利福尼亚州圣何塞的经纪人可可·谭(Coco Tan)说,房屋销售下降的主要原因是将资金转移到中国的难度越来越大。

2015年,在对资本外逃的担忧中,监管机构国家外汇管理局收紧了海外转移限额,对个人实行每年5万美元的上限。

谭说:“去年,我的一位客户未能达成交易,因为他无法把钱拿出来。我经常听到类似的案件。”

Tan说,此后监管变得更加严格,Tan说,他今年只见过来自中国的一些客户,但没有达成交易。她补充说:“我认为需求仍然存在。唯一的问题是如何赚钱。”

中国富裕的购房者以现金购买房地产,从而提高价格的情况已经改变。随着对资本外流的严格监管,来自中国的购买者现在正在寻找价格较低的房屋,并越来越多地抵押贷款。

根据NAR报告,在截至3月的12个月中,大约46%的房屋是通过抵押贷款购买的,而去年同期是37%。

来自加利福尼亚房地产经纪人协会的魏说:“与一年前相比,中国购房者购买的房屋价格较便宜,而更多购房者则抵押贷款,因为从中国流出的现金较少。”

这种变化特别影响了高端市场。谭说,过去,许多中国买家瞄准的是“豪宅”,即价值在500万至1000万美元之间的豪宅。她说:“现在,这类房屋的销售非常缓慢。”

洛杉矶的房地产经纪人罗说,人们仍在寻找方法将钱从中国带入美国,例如通过亲戚和朋友,但每年最多只能拿出30万至50万美元来维持自己的财产。他说:“但我怀疑他们能否继续这样做下去。不可能动用大量资金投资新房。”

市场转移

NAR的首席经济学家Yun表示:“外国买家减少意味着房屋销售减少,因此,美国经济活动放缓。但是,美国目前处于独特的情况,由于多年以来新房生产不足而导致房屋短缺。因此,缺乏外国购买者的人很快就会被国内购买者所填补,并不一定造成明显的伤害。

“在未来几年,当市场恢复正常时,外国买家在销售和价格方面将很重要。”

房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)在其《 2019年财富报告》中表示,目前中美之间的贸易关系可能导致中国投资者转向其他主要市场。它建议投资可以转而投资于澳大利亚,日本和英国的主要城市。

根据房地产门户网站居外网(Juwai)的《 2019年中国消费者国际调查》(Consumer Consumer International Survey 2019),该网站在6月和7月对678位受访者进行了在线调查,澳大利亚是海外购房最受欢迎的目的地。

约29%的受访者认为澳大利亚的居住环境和教育是关键因素,其次是加拿大(18%)和美国(14%)。

卢说,在1960年代,第一批来自香港的购房者在美国购买了房地产,随后在1980年代从台湾购房,然后在1990年代从中国大陆购房。他说,在2000年代,大陆买家的数量急剧增加,尤其是在2008年金融危机之后,当时许多国家都受到了住房市场危机的打击。

尽管不确定性,人民币汇率走弱和资本管制加强,卢说,中国在美国购房数量下降是“自然的结果”。

他说:“随着中国人变得更加富裕并环游世界,在美国的生活不再像以前那样具有吸引力。”

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