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马尼拉是否是亚太地区房地产投资的下一个最佳地点?

马尼拉是否是亚太地区房地产投资的下一个最佳地点?

办公楼空置率低于5%,需求增长超过供应,分析师对马尼拉大都会感到乐观

九年前,当次级抵押贷款危机使英国经济放缓时,英国-菲律宾企业家辛西娅•塞拉德纳(Cynthia Celadena)开始寻找其他地方来购买房地产。塞拉德纳(Celadena)在英国卖掉了没收的房屋后赚了一笔小钱,他更喜欢投资房地产,因为不断增长的人口将继续推动太空需求。在菲律宾经济增长的消息鼓舞下,她决定在出生国投资。 

马尼拉是否是亚太地区房地产投资的下一个最佳地点?

因此,2011年,Celadena开始在菲律宾购买预售单位,现在拥有并出租住宅和商业单位。 

Celadena的乐观并非没有优点。 

在吸引外国投资者的政策和激励措施以及来自海外菲律宾工人的汇款稳定流入的推动下,过去五年来菲律宾经济增长了6%至7%。这些支持了该国的房地产市场,特别是马尼拉大都会的办公楼。

超越同行,超出预期

房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)去年9月发布的一份报告基于2010年至2016年的数据表示,到2020年,马尼拉的优质写字楼租金将录得19.1%的增长,超过布里斯班(16.5%),新加坡( 15.8%),曼谷(11.4%)和香港(10%)。 

“(菲律宾)办公楼市场非常健康。奈特弗兰克菲律宾分公司Santos Knight Frank投资物业和资本市场副总监卡什·萨尔瓦多说:“(马尼拉大都会的大多数)中央商务区的空置率不到5%。”

萨尔瓦多说,马尼拉的空置率在该地区20个主要办公市场中排名第三,并补充说,扩大业务流程外包(BPO)和在线游戏行业是主要的需求驱动力。

这个房地产基金宁愿投资菲律宾,也不愿投资中国

Santos Knight Frank在2月19日发布的另一份报告称,马尼拉大都会地区的办公楼市场在2017年第四季度的净吸纳率达到333,413平方米,不仅超过了在那个时期,也增加了租金。马卡蒂(Makati)是该国主要的商业和金融区,仍然是办公楼市场的领导者,加权平均租金为每平方米1,286比索(24.68美元)。

分析师预计,2018年写字楼市场将更强劲,需求将足以满足未来两年新供应的需求。图片:法新社分享:

2018年办公楼市场走强吗?

如果菲律宾政府的计划和预测得以实现,那么桑托斯·奈特·弗兰克(Santos Knight Frank)对2018年写字楼市场强劲表现的估计可能不会太遥远。 

社会经济规划部长埃内斯托·佩尔尼亚(Ernesto Pernia)在三月表示,2017年至2022年期间基础设施的公共支出预计约为6.79万亿比索(1300亿美元)。对于2018年,拟议的基础设施支出约为该国经济总量的5.1%。

菲律宾房地产公司KMC Savills表示,由于将完成805,000平方米的办公空间,2018年将是又一个“创纪录的一年”,但“人们的需求仍将保持不变”。 

马尼拉大都会银行在2月的一份报告中称,2017年马尼拉大都市的可完工数量最多,约为可出租总面积761,100平方米。尽管增加了市场,但由于净吸纳量激增至629,500平方米,市场超出了预期,到年底时空置率仅占总存量的4.5%。

在马尼拉大都会中央商务区(喀什萨尔瓦多,桑托斯·奈特·弗兰克),空缺率不到5% 

房地产咨询公司仲量联行菲律宾分公司研究,咨询和评估服务部门主管克拉罗·科尔德罗(Claro Cordero)表示:“我们预计办公物业行业将迎来更好的一年。” 

科尔德罗说,马卡蒂和博尼法西奥全球城(BGC)的甲级写字楼总面积现已达到700,000平方米,预售价为每平方米18万比索至270,000比索。仲量联行(JLL)亚太地区办公室指数报告显示,马尼拉大都会的A级写字楼租金在2017年第四季度每年增长3.5%,超过了吉隆坡,曼谷和雅加达。

POGO和BPO

根据房地产服务公司Colliers Philippines 2月份的一份报告,马尼拉大都会的办公楼净吸纳量在2017年达到639,500平方米,高于预期,原因是该年度的供应量上升至创纪录的852,000平方米,目前总存量为970万平方米。

该咨询公司将需求增长归因于菲律宾离岸游戏运营商(POGO),传统公司和BPO的扩张。

去年,由于其他国家对海外赌博实体的打击迫使运营商寻找机会,POGO占总交易量870,000平方米的35%左右,是2016年租赁的80,000平方米的四倍。其他地点,例如菲律宾。传统公司(如建筑和物流公司)占总数的35%,而BPO则占剩余的25%。

根据波士顿咨询集团的一项研究,马尼拉大都会区的交通流量在东南亚排名第三。照片:彭博社分享:

高力国际(Colliers)预计,由于强劲的经济增长,未来三年需求将以每年约6%的速度增长。

尽管有如此乐观的预测,但仍有一些威慑力可能阻止潜在的投资者冒险进入马尼拉大都会。一种是交通拥堵。波士顿咨询集团(Boston Consulting Group)于11月发表的一项研究发现,马尼拉大都会区仅次于曼谷和雅加达,其交通量在东南亚排名第三,每天平均有66分钟的时间被驾驶者和通勤者所束缚。

我们预计,仲量联行的办公房地产行业将迎来更好的一年

但分析人士说,政府的基础设施计划(通常称为“建造,建造,建造”)可能会使马尼拉大都会交通拥挤。

其中一个项目是Mega Manila地铁-该国第一条地下铁路。 

另一个是新克拉克城-一个可以替代马尼拉的智慧城市-吸引了新加坡基础设施咨询公司Surbana Jurong和日本海外基础设施投资公司的投资,以在克拉克特区和克拉克特区开发一个占地9450公顷的项目。在Tar​​lac。

另外,马来西亚主权财富基金国库控股(Khazanah Nasional Berhad)在8990 Holdings(2014年收购的大型住房开发商)中拥有8%的股份,可能会由于该国巨大的住房需求未得到满足而开始产生回报。 

股票经纪公司Philstocks Financial,Inc.的研究和业务负责人Justino Calaycay说:“政府推动发展和进步超出了传统的城市商业中心的范围……预示着(8990)商业模式的发展。”

细分和住房开发商协会(Subdivision and Housing Developers Association)的数据显示,到2015年已经有590万户家庭缓解了积压的住房需求,预计到2030年将达到1050万户。

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